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GEO Group und CoreCivic: Gehen Sie ins Gefängnis! Gehen Sie nicht über Los!

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In den USA gibt es nichts, was es nicht gibt. So verwundert es eigentlich nicht, dass viele Gefängnisse dort von privaten Unternehmen betrieben werden. Diese gehören in eine meiner liebsten Asset-Klassen – den Real Estate Investments Trusts, kurz REITs. In diesem Artikel stelle ich zwei Gefängnis-REITs vor. Zum einen ist das CoreCivic und zum anderen die GEO Group.

Beginnen möchte ich mit CoreCivic (US-Börsenkürzel CXW). Das Geschäftsmodell werde ich hier nur kurz erläutern. Jedem dürfte ungefähr klar sein, dass Gefängnisse aus mehreren Gebäuden bestehen (also Immobilien). So ein Gefängnis ist im Prinzip wie der Betrieb eines kleinen Dorfes – nur eben mit einem hohen Zaun umgeben und entsprechenden Sicherheitskriterien. Gefängnis-REITs vermieten aber nicht nur die Immobilie an die US-Behörden, sondern managen den kompletten Ablauf innerhalb der Zäune. Man könnte sich das wie den Betrieb eines Hotels vorstellen mit allem Drum und Dran, nur dass die Insassen hier keine Gäste im klassischen Sinne sind und keinesfalls freiwillig eingecheckt haben.

Gefängnisse sind wie Hotels, nur dass die Insassen nicht freiwillig eingecheckt haben!

In einem Gefängnis gibt es Küchen, Schlafgelegenheiten, Waschräume, Sportmöglichkeiten, Aufenthaltsräume und natürlich viel Service-Personal für die Bedürfnisse der Insassen sowie Sicherheitspersonal für die Bewachung. Die US-Behörden mieten dann solche Einrichtungen von Betreibern wie CoreCivic oder GEO Group an. Den kompletten internen Betrieb erledigen diese Unternehmen.

Fundamental-Check der CoreCivic-Aktie!

Mit einem Beta von knapp 1 kommt CXW gerade so auf meine Watchlist. Heftig wird es, wenn ich die DCF-Methode anwende, um den Fair Value zu bestimmen. Die Unterbewertung liegt bei fast 70 %. Mehr Zahlen gibt es leider nicht. Dafür sticht die Dividendenrendite von 11,43 % mit einem aktuellen Payout Ratio von 70 % heraus. Wie ist das möglich, fragen jetzt einige.

Die Risiken bei einer zweistelligen Dividendenrendite!

In diesem Zusammenhang sollten Anleger immer daran denken, dass Unternehmen mit einer zweistelligen Dividendenrendite generell zur Vorsicht mahnen. Sicherlich ist diese hohe Rendite darauf zurückzuführen, dass die Aktie so enorm gefallen ist in den letzten Monaten. Wir sprechen hier von fast 30% Kursverlust in den letzten 12 Monaten.

Screenshot von finviz.com

Aber man muss sich wiederum auch sagen, dass dieser Kursverlust nicht ohne Grund passiert sein kann. Es gibt genügend professionelle Investoren auf der Welt. Wenn CoreCivic also ein Schnäppchen wäre, dann gäbe es genügend Käufer für die Aktie und die Kurse würden durch das große Kaufinteresse steigen. Leider steigt der Aktienkurs aber nicht. Da sollte man vorsichtig sein und nach den Ursachen forschen.

Die Ursachen für den Kurssturz der CoreCivic-Aktie!

Ich habe mich ein bisschen im Netz umgeschaut und bin auf eine Idee gestoßen, warum die Gefängnis-REITs so schlecht performt haben. Wie nicht anders zu erwarten bei solch einem Geschäftsmodell liegen die Gründe bei der US-Regierung. Es existiert die Möglichkeit, dass bei einem eventuellen Sieg der Demokraten nächstes Jahr die Gefängnisse verstaatlicht werden. Der Staat will also wieder die Oberhand über die Unterbringung von Straftätern bekommen. Damit würde das komplette operative Geschäft von REITs, die in diesem Sektor agieren, wegfallen. Die Immobilien, die zu einem Gefängnis gehören, könnten Unternehmen wie CoreCivic weiterhin an die US-Behörden vermieten, aber den Betrieb und den Service innerhalb der Gefängnisse würde der Staat übernehmen. Das kostet die Unternehmen Umsatz und Gewinn. So lässt sich natürlich erklären, warum in einem Markt, der gegenwärtig nur eine Richtung kennt, ausgerechnet die Gefängnis-REITs so unter die Räder gekommen sind.

Mein Fazit zur Aktie von CoreCivic!

Die unsichere Nachrichtenlage ist für mich ein klares Votum gegen einen Kauf. Abgesehen davon ist der Total Return dieser Aktie auch unter normalen Umständen nicht besonders. 

Screenshot von Simplywall.st

Kurzer Check der Aktie von GEO Group!

Die GEO Group (US-Börsenkürzel GEO) ist ein Mitbewerber von CoreCivic. Die fundamentalen Daten und der Chart ähneln sich auffallend.

Chart von GEO Group. Screenshot von finviz.com

Auch GEO kommt mit einem fast 70-prozentigen Abschlag auf den Fair Value daher und glänzt mit einer Dividendenrendite von über 13 %. Aber auch hier bleibt die Unsicherheit über das Verhalten mindestens bis nach der Wahl zum nächsten US-Präsidenten bestehen. 

Total Return von GEO Group erstellt mit Simplywall.st

Ich denke, es gibt im Bereich der REITs genügend andere Unternehmen, mit denen man als Anleger auf der besseren Seite steht, Dividenden kassiert und von einem zukunftsfähigen Geschäftsmodell profitiert. 

Photo by Najib Kalil on Unsplash

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