Die meisten Privatanleger sprechen über Aktien und deren außergewöhnliche Gewinnchancen in der Zukunft. Fakt ist allerdings, dass REITs als Assetklasse in den letzten 20 Jahren alle anderen großen Indizes übertroffen haben im Performancevergleich. Ein Grund, sich REITs und geschlossene Immobilienfonds etwas näher anzuschauen.
Einkommensgenerierende Immobilien haben in der Vergangenheit höhere Renditen erzielt und das bei geringerem Risiko als die meisten Aktien. Gleichzeitig bieten Investitionen in Immobilien wertvolle Diversifizierungsvorteile. Tatsächlich haben REITs in den letzten 20 Jahren fast alle anderen Anlageklassen übertroffen.
Was unterscheidet den geschlossenen Immobilienfonds von REITs und offenen Immobilienfonds?
Was ist eigentlich mit geschlossenen Immobilienfonds gemeint? Das sind privat initiierte Fonds, die Gelder einsammeln, um zum Beispiel in der Innenstand von Dresden den Jüdenhof in seiner alten Pracht aufzubauen. Man kann sogar so weit gehen zu sagen, dass jeder private Investor, der eine Eigentumswohnung oder ein haus kauft, quasi einen geschlossenen Immobilienfonds führt. Der Unterschied liegt eigentlich nur darin, dass bei solchen Einzelinvestitionen meistens nicht mehrere Personen (außer Ehepartner) an der Immobilie beteiligt sind. Plattformen wie Bergfürst LINK bieten letztendlich auch den Zugang zu geschlossenen Immobilienfonds, die nach Beteiligungen und damit Finanzierungen für einzelne oder wenige Objekte suchen.
REITs und geschlossene Immobilienfonds bieten mehrere Vorteile:
- konstanten Cashflow (Anm.: auch bei REITs können Dividenden ausgesetzt oder gekürzt werden)
- Inflationsschutz
- bessere Diversifikation im Gesamtportfolio
- passives Einkommen
REITs und geschlossene Immobilienfonds: Wachstum durch Einsatz von Fremdkapital!
Schnelleres Wachstum: REITs sind Aktien und haben Zugang zu öffentlichen Kapitalmärkten und können externes Wachstum anstreben. Solange der REIT zu geringeren Kosten als den erreichbaren erwarteten Renditen auf öffentliches Kapital zugreifen kann, gibt es einen Arbitrage-Gewinn, von dem die Aktionäre profitieren können. Das ist der berühmte Hebel, den einige Anleger auch von ihren Investitionen in „echte“ Immobilien kennen. Man kauft dabei eine Immobilie mit 20 % Eigenkapital und die finanzierende Bank vergibt die fehlenden 80 % der Kaufsumme als Kredit. Die Immobilie ist jedoch sofort im Besitz des Käufers und zählt als kompletter Vermögenswert. Solange die Tilgung des Kredits problemlos läuft, bleibt das so, bis die Immobilie komplett abbezahlt ist.
Im Vergleich dazu sind bei geschlossenen Immobilienfonds private Mittel auf privates Kapital beschränkt, das mit höheren Kosten verbunden ist. Private Fonds sind auf ein organisches Wachstum von 2-3% pro Jahr begrenzt. REITs erreichen normalerweise das Doppelte davon, indem sie organisches Wachstum durch externes Wachstum ergänzen, das nur für denjenigen erreichbar ist, der Zugang zu öffentlichem Kapital hat.
REITs und und geschlossene Immobilienfonds: Management und Gebühren!
Die Wahrheit für Anleger, die in geschlossene Immobilienfonds investieren, ist, dass der Initiator den Fonds mit dem Ziel erstellt, Gebühren zu generieren. Je mehr Geld von den Anlegern eingesammelt wird, desto höher sind die Gebühren. Das geht eindeutig zu Lasten der Rendite.
REITs unterscheiden sich davon, weil das Management für die Aktionäre arbeitet. Zumindest ist das bei den REITs der Fall, die kein externes Management mit der Führung des REITs beauftragen. Bei internem Management sind der CEO, die Vorstandsmitglieder und andere Führungskräfte häufig bedeutende Eigentümer ihrer eigenen Aktien und die Vergütung ist an die Leistung gebunden (und nicht an das verwaltete Vermögen). Es reduziert Interessenkonflikte sowie die Verwaltungskosten.
Höhere Kosteneffizienz bei REITs gegenüber geschlossenen Immobilienfonds!
REITs haben mit ihren Milliarden-Dollar-Portfolios einen großen Vorteil. Von der Vermittlung über die Immobilienverwaltung, Wartung, Leasing bis hin zu Zinsaufwendungen ist alles effizienter als bei kleineren Portfolios, die bei geschlossenen Immobilienfonds üblich sind. Studien haben ergeben, dass REITs allein an der Kostenfront einen Vorsprung von bis zu 4% pro Jahr gegenüber privaten Fonds bieten!
Privat initiierte Immobilienfonds arbeiten mit höherem Einsatz von Fremdkapital. Diese Hebelwirkung kann in guten Zeiten zu außergewöhnlichen Renditen führen. Sie kann aber katastrophale Ergebnisse in Abschwüngen liefern. Es ist nicht ungewöhnlich, dass private Fonds einen Hebel von bis zu 60 bis 80% einsetzen, während REITs konservativer sind und im Durchschnitt nur 30 bis 40% einsetzen.
Der Grund, warum sie konservativer sind, liegt darin, dass REITs durch ihre Börsennotierung immer im Markt sind und damit alle Konjunkturzyklen durchlaufen. Ein gutes Management achtet auf die langfristige Wertschöpfung für die Aktionäre und hat weniger Anreize zur Maximierung des Vermögensvolumens, um Gebühren zu generieren.
Gegenüberstellung von REITs und geschlossenen Immobilienfonds: Vor- und Nachteile!
Aktien von REITs lassen sich problemlos handeln und haben eine sehr hohe Liquidität. Anteile von geschlossenen Immobilienfonds kann man höchstens am Sekundärmarkt handeln und dann mit erheblichen Abschlägen. Vorteil REITs!
REITs sind erheblich mehr diversifiziert als geschlossene Immobilienfonds. Vorteil REITs!
Geschlossene Immobilienfonds sind weniger volatil als REITs. Vorteil geschlossene Immobilienfonds!
Der Cashflow bei REITs ist normalerweise stabiler als bei geschlossenen Immobilienfonds. Das liegt vor allem an den (steuer)gesetzlichen Vorgaben. Vorteil REITs!
REITs unterliegen den Finanzaufsichtsbehörden und müssen regelmäßig berichten (Earnings). Das Management steht in der Öffentlichkeit. Das ist bei geschlossenen Immobilienfonds natürlich nicht in dem Umfang der Fall. Dennoch gibt es auch schlechtes Management bei REITs und genügend Beispiele für Kursrückgänge von 90 % durch Missmanagement. Ein gutes Management bei geschlossenen Immobilienfonds kann für Outperformance sorgen. Bei diesem Punkt also Gleichstand.
Der Einsatz von Fremdkapital ist bei geschlossenen Immobilienfonds größer als bei REITs. Vorteil für REITs. Allerdings wirken sich Zinsänderungen bei REITs erheblich mehr aus. Das ist auch der Grund für die höhere Volatilität von REITs.
Konzentrierte Investments wie bei geschlossenen Immobilienfonds üblich können entweder richtig überragend funktionieren oder eine absolute Katastrophe sein. Stichwort hier ist wieder die Expertise des Managements. Bei REITs gibt es durch die hohe Diversifikation auf viel mehr Objekte die Möglichkeit, auch ein paar schlechte Entscheidungen des Managements zu verkraften. Auch hier plädiere ich fairerweise für einen Gleichstand zwischen beiden Varianten.
Mein Fazit: REITs sind für Anleger, die in die Assetklasse Immobilien investieren wollen, die bessere Wahl als geschlossene Immobilienfonds!
Der zugrunde liegende Vermögenswert ist bei beiden Varianten derselbe: Immobilien. REITs sind allerdings deutlich weniger riskant. Als öffentlicher REIT strukturiert, verfügen Anleger über eine breite Diversifikation, nur eine moderate Hebelwirkung und Liquidität. Durch das Halten eines gut diversifizierten Portfolios von REITs haben Anleger auf lange Sicht nie Geld verloren, aber viele private Fondsinvestoren melden jedes Jahr Insolvenz an.
REITs bleiben das Marktsegment, in dem Anleger die besten Schnäppchen machen und den Markt übertreffen können. Im Gegensatz zu den meisten anderen Sektoren haben aktive REIT-Anleger die passiven Benchmarks auch nach Gebühren in der Vergangenheit übertroffen.
Das klappt aber nur, wenn man andere Wege geht als der durchschnittliche Investor. Einer dieser Wege ist es, Small-Cap-REITs im Portfolio überzugewichten. Die durchschnittliche Bewertung von Small-Cap-REITs beträgt nur etwa das 12-fache des FFO. Das ist deutlich weniger, als wenn man in die bekannten und oftmals stark überteuerten Large Caps investiert, die durchschnittlich mit dem 20-fachen FFO gehandelt werden.
Bei der Investition in REITs unbedingt auf das Geschäftsmodell achten!
Man kann als aktiver Investor einen weiteren Vorteil erzielen, wenn man sich auf überlegene Sektoren verlegt und dort nach aussichtsreichen REITs sucht. Stichwort ist wie so oft bei der Geldanlage die Frage nach einem stabilen zukunftsfähigen Geschäftsmodell. Anstatt blind in Einzelhandel, Büro und Hotels zu investieren, die fragwürdige langfristige Investitionsaussichten haben, wie man aktuell deutlich erkennen kann, sollten smarte Investoren strategischer vorgehen und Sektoren mit widerstandsfähigeren Fundamentaldaten und einem zukunftsfähigen Geschäftsmodell bevorzugen. Wie die einzelnen REIT-Sektoren in der letzten Finanzkrise abgeschnitten haben, kannst du übrigens in diesem Beitrag lesen.
Qualität und Knowhow des Managements sind extrem wichtig!
Was das Thema Management bei REITs angeht, kann auch hier der aktive Investor einen Vorteil für sich generieren, indem von vornherein auf extern gemanagte REITs verzichtet wird. Die Erfahrung hat gezeigt, dass externe, vom Unternehmen beauftragte Manager eines REITs viel zu abhängig von ihren kurzfristigen Bonuszahlungen sind und oftmals das langfristige Wachstum des REITs vernachlässigen. Auch fehlt ihnen das, was man „Skin in the Game“ nennt, denn sie besitzen größtenteils keine Aktien des Unternehmens, das sie führen.
Auch bei der Investition in REITs gilt: Kaufe möglichst mit einem Abschlag zum Fair Value!
Außerdem sollte man wie bei normalen Aktien auch versuchen, den Dollar für 50 Cent zu kaufen. Bei REITs bedeutet das, dass man möglichst unter dem Nettoinventarwert (NAV) kauft. Diese Vorgehensweise ist auch als „Margin of Safety“ bekannt. In diesem Artikel erfährst du, wie ich die Margin of Safety bei meinen Aktienkäufen verwende. Auch hier schneiden Small Caps naturgemäß deutlich besser ab als Large Caps.
Der stetige Cashflow ist einer der Hauptgründe, warum einkommensabhängige Investoren in REITs investieren. Eine Dividendenrendite, die durch eine vertretbare Payout Ratio gedeckt ist, sollte über dem Durchschnittsniveau eines REIT-ETFs liegen. Dieser Puffer dient dazu, dass auch in einer Seitwärtsphase und geringer Kursperformance ein Einkommensstrom erzielt wird.
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